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Pas de baux commerciaux pour l'occupation privative du domaine public

Anne Ralon • Dictionnaire permanent droit du sport

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Les juges ont une conception extensive du domaine public
Le principe de précarité de l'utilisation privative du domaine public a été affirmé très explicitement par la jurisprudence. Le Conseil d'État a ainsi affirmé le caractère précaire et révocable commun à toutes les occupations du domaine public (CE, 4 février 1983, n° 24912). Cela implique la possibilité de ne pas renouveler l'autorisation d'occupation à l'arrivée du terme et de résilier le contrat, sans indemnité, pour tout motif d'intérêt général.

La convention d'utilisation exclut expressément l'application du statut des baux commerciaux pour défaut d'existence d'un fonds de commerce. Il n'est donc pas possible d'obtenir d'indemnité en cas d'éviction.

Une SARL s'est vue confier, par convention d'utilisation, l'exploitation du bar restaurant dans des murs appartenant à un club sportif titulaire d'un bail emphytéotique consenti par la ville pour une durée de trente ans. Suite à la résiliation de ce bail, le club a délivré un congé à la SARL qui a alors demandé la requalification de la convention en bail commercial afin d'obtenir une indemnité d'éviction.

 

De la compétence du juge judiciaire

Le TGI a constaté son incompétence considérant que l'affaire relevait de la compétence de la juridiction administrative (TGI Dax, 11 avril 2012). En l'espèce, le litige ne portait pas sur le bail emphytéotique conclu entre la ville et le club, mais sur le contrat conclu entre le club et la SARL afférent à l'occupation du domaine public.

La juridiction administrative est compétente si les contrats ou autorisations d'occupation du domaine public sont conclus par des personnes publiques ou leurs concessionnaires (CGPP, art. L.2331-1). Le bail emphytéotique a pour objet, ici, la construction, par le club sportif, d'un club house dans lequel sera notamment installé son siège social et aménagé un bar restaurant. Il ne résulte pas de ce bail que le club soit chargé d'une délégation de service public. Selon la cour, le litige opposant la SARL et le club sportif, personnes privées, ressort donc de la compétence du juge judiciaire.

Absence de fonds de commerce

La cour rappelle que le statut des baux commerciaux, en ce qu'il octroie la propriété commerciale au locataire, est incompatible avec l'inaliénabilité du domaine public.

En effet, l'occupation privative du domaine public est par principe précaire et révocable. En l'espèce, le litige porte sur la convention d'utilisation pour l'exploitation du bar restaurant aménagé dans le bâtiment construit par le club sur le terrain objet du bail emphytéotique. La convention stipule qu'elle ne constitue pas une location-gérance et que l'utilisateur déclare expressément, en l'absence d'éléments constitutifs d'un véritable fonds de commerce, renoncer à se prévaloir d'une quelconque propriété commerciale ou d'un quelconque droit au bail ou d'une quelconque indemnité de clientèle. La SARL accepte les contraintes liées à l'organisation de soirées ou de dîners à la suite des compétitions ou de manifestations de prestige, et fournit à tous joueurs présentant un ticket du club un repas par jour à un prix fixe. L'exploitation de l'établissement a lieu dans le parc municipal des sports.

Déboutée de sa demande

La SARL ne démontre pas non plus l'existence d'une clientèle propre, élément constitutif essentiel d'un fonds de commerce. La convention d'utilisation, qui d'ailleurs exclut expressément l'application du statut des baux commerciaux pour défaut d'existence d'un fonds de commerce, porte occupation privative du domaine public, et ne peut être qualifiée de bail commercial. La SARL est donc déboutée de sa demande visant à voir appliquer le statut des baux commerciaux et à percevoir l'indemnité d'éviction.

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